Uitkomsten & Adviezen Ma.akbank Stek
Ma.akbank Stek - maatschappelijk vastgoed gaat over deze vraag: hoe kunnen we optimaal samenwerken aan betaalbare plekken voor maatschappelijke en/of culturele initiatieven die waarde leveren aan de stad en de Amsterdammers, en niet of beperkt binnen regelingen vallen?
Na twee jaar samenwerken heeft Ma.akbank Stek haar adviezen in juni 2026 gerapporteerd aan (oud)wethouder Groot Wassink en de directies Gemeentelijk Vastgoed en Democratisering. De rapportage bestaat uit aanbevelingen en oplossingen om het nu al structurele tekort aan betaalbare m2 voor initiatieven binnen bestaand vastgoed te verlichten, en het uitgewerkte voorstel voor een Maatschappelijk & Cultureel Vastgoedfonds Amsterdam (MACUVA).
De adviezen zijn doorgerekend en SMART geformuleerd. Wil je meer informatie, neem dan contact met ons op.
Maatschappelijk & Cultureel Vastgoedfonds Amsterdam (MACUVA)
MACUVA is voortgekomen uit Ma.akbank Stek. Het was een idee dat kon groeien op de (gezonde) voedingsbodem die Stek creëerde. Binnen Ma.akbank Stek is de onderzoeksgroep Financiering Maatschappelijk Vastgoed opgericht om te onderzoeken hoe structureel meer betaalbare ruimte voor maatschappelijke en culturele initiatieven kan worden gerealiseerd. In opdracht van de gemeente Amsterdam voerde deze onderzoeksgroep anderhalf jaar onderzoek uit, met meer dan vijftig gesprekken met publieke en private partijen en een juridische, financiële en fiscale verkenning. De belangrijkste uitkomst van dit traject is MACUVA: het Maatschappelijk en Cultureel Vastgoedfonds Amsterdam. Waar Ma.akbank Stek zich richt op het ontwikkelen van kennis, samenwerking en beleid rond maatschappelijke ruimte, vormt MACUVA het concrete financiële en organisatorische instrument om maatschappelijke en culturele gebouwen te verwerven, financieren en verduurzamen en buiten de speculatieve markt te houden.
Maakbanken brengen ideëen en projecten voort die ontstaan uit het collectief. MACUVA is een concreet voorbeeld dat de waarde laat zien van de Maakbank constructie. Van alle thema’s waaraan Ma.akbank Stek heeft gewerkt is MACUVA de meest fundamentele systeemoplossing.
Meervoudig gebruik
Er is geen absoluut ruimtegebrek. Zowel gemeentelijk vastgoed, schoolgebouwen als private panden kennen structurele onderbenutting in tijd en/of ruimte.
De gemeente bezit veel panden die zich lenen voor meervoudig gebruik maar er is sprake van versnipperd eigenaarschap, beperkte capaciteit en contractuele barrières, waardoor bestaande ruimte onvoldoende wordt benut. Hoofdhuurders missen prikkels, kaders en ondersteuning om ruimten te delen.
Stek Advies: Organiseer gedeeld gebruik als systeem, niet als losse casuïstiek. Praktijkvoorbeelden tonen aan dat gedeeld gebruik goed werkt wanneer beheer, afspraken en ondersteuning goed georganiseerd zijn. Dit vraagt om: samenwerking betrokken directies / selectie en doorrekening kansrijke panden / centrale regie- en matchingsfunctie / ontwikkelen van standaardcontracten en randvoorwaarden / actief faciliteren van beheer en exploitatie / verankeren van maatschappelijke inzet in huurrelaties.
We stellen een pilotprogramma voor met de gemeente, voor het realiseren van meervoudig gebruik in bestaand vastgoed van kansrijke soort: gemeentelijke huisvesting, onderwijs, en sportvastgoed. Verwachte resultaten hiervan zijn aantoonbaar beter benut vastgoed, een concreet inzicht in kosten en baten van meervoudig gebruik, een werkende aanpak (proces, contracten, beheer) klaar voor structureel beleid en een stadsbreed Makelpunt.
Leegstand
Ondanks de aanpassingen in de bespreeknota Leegstand blijft daadwerkelijke maatschappelijke invulling van leegstaand vastgoed achter. Uitvoeringskaders en inzichtelijkheid ontbreken en er is geen mededingingsruimte voor maatschappelijke leegstandbeheerders. De Stadsloods en gebiedsteams en bewonersorganisaties krijgen onvoldoende de afgesproken rol bij maatschappelijke matching en beheer. Dit geldt zowel voor Gemeentelijk Vastgoed als voor schoolgebouwen die onder Onderwijs vallen.
Stek advies: De gemeente past het leegstandsbeleid zodanig aan dat maatschappelijke invulling van leegstaand gemeentelijk vastgoed de standaard wordt. Ma.akbank Stek biedt hiervoor elf praktische en meetbare handvatten, waaronder een bindende voorkeursvolgorde, centraal meldings- en matchingssysteem, protocol acute leegstand en verplicht maatschappelijk verkenningstraject. Door de actievere betrokkenheid en mandaat voor gebiedsteams worden assettmanagers van GV ontlast. Bij de keus voor leegstandbeheerders zou de werkwijze, tariefstructuur, mate van sociaal beheer, transparantie en aantoonbare maatschappelijke output leidend moeten zijn. De maatschappelijke meerwaarde bestaat uit actief sociaal beheer, buurtgerichte activiteiten, herinvestering van opbrengsten in programmering of beheer. Regulier of commercieel leegstandbeheer wordt alleen nog ingezet wanneer maatschappelijke invulling aantoonbaar niet haalbaar is en wordt bestuurlijk verantwoord.
Kostprijsdekkende huur
Stek advies: We doen een pilot bij vijf panden die binnenkort vrijkomen, met de berekening of die aan maatschappelijk partijen verhuurd kunnen worden op grond van een verlaagde KPDH waarbij partijen zelf een deel van het onderhoud op zich nemen volgens een Meer Jaren Onderhouds Planning (MJOP).
We onderzoeken of maatschappelijke en culturele organisaties beheer- en onderhoudstaken efficiënter kunnen uitvoeren dan de gemeente, onder welke voorwaarden afwijking van kostprijsdekkende huur mogelijk is (obv bestaande beheer- en exploitatiemodellen) en of een aanvullend huurcompensatiefonds kan bijdragen. Voorwaardelijk is dat de huur- en onderhoudskosten inzichtelijk zijn en de pilotorganisaties voldoen aan een te ontwikkelen toetsingskader voor eigen beheer.
Dit levert op dat maatschappelijk/cultureel initiatieven subsidies, bedoeld voor activiteiten, niet hoeven in te zetten om vaste lasten te betalen. De werklast van assetmanagers GV wordt verminderd. Onderhoud kan bij lokale vaklieden ingekocht worden, in lijn met Community wealth building.
Aanbeveling aan GV: GV kan de de ateliers/CAWA-werkwijze als voorbeeld nemen voor beleid en monitoring om hoofdhuurders (bijv welzijnsorganisaties) te belemmeren in het opvoeren van te hoge overheadkosten voor de onderhuurder (maatschappelijk initiatief).
Aanbeveling aan initiatieven: Initiatieven kunnen gebruik maken van het Right to Challenge voor MJOP-taken, indien zij aantonen dit kwalitatief gelijkwaardig, goedkoper óf met maatschappelijke meerwaarde te kunnen uitvoeren. Voorwaarde hiervoor is inzicht in de cijfers van verhuurder.
Corporaties en maatschappelijk gebruik
Dit thema is ingebracht door partners uit het veld: corporaties en maatschappelijke vastgoedontwikkelaars. Uit recent onderzoek van Platform31 blijkt dat corporaties een grotere rol kunnen en willen nemen in het langdurig betaalbaar maken/houden van maatschappelijke meters voor initiatieven en lokale bedrijvigheid. Dit vraagt een andere overlegstructuur en financiële afspraken met de gemeente en andere partners. Er zijn voldoende succesvolle praktijkvoorbeelden. Dit biedt kansen op de langere termijn.
Stek advies: De gemeente initieert een pilotprogramma waarin wordt onderzocht hoe maatschappelijk vastgoed structureel onderdeel kan worden van gebiedsontwikkeling en woningbouwprojecten. Hiermee kunnen woningcorporaties, gemeente, zorgverzekeraars en welzijnspartners investeren in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in de wijken. Het programma richt zich op: het ontwikkelen van een gezamenlijk investeringsmodel, inzicht in de haalbaarheid en meetbare maatschappelijke en financiële effecten.
Gezien de uiteenlopende gewenste partners in dit traject zou een Ma.akbank een aanbevolen werkvorm zijn om dit model voor een structurele samenwerkingsaanpak te ontwikkelen.